질의제목 :	국토해양부 - 기존 주택관리업자의 계약기간이 만료되는 경우, 「주택법 시행령」 제52조제1항에 따라 입주자대표회의의 의결 또는 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고 입주자등의 과반수 찬성으로 기존 주택관리업자를 경쟁입찰에서 배제할 수 있는지(「주택법 시행령」 제52조 등 관련)
관련문서 :	국토해양부 주택건설공급과 - 6224(2011. 10. 20)

1. 질의요지

계약기간이 만료된 주택관리업자는 「주택법 시행령」 제52조제4항 단서에 따라 일정한 요건 하에 수의계약으로 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정될 수 있으나, 위 단서 규정의 요건을 충족시키지 못하거나 같은 조 제1항에 따른 방법으로 기존 주택관리업자와 수의계약을 하지 않기로 결정하여, 같은 조 제4항 본문에 따라 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하는 경우, 같은 조 제1항에 따라 입주자대표회의의 의결 또는 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고 입주자등의 과반수 찬성으로 기존 주택관리업자를 경쟁입찰에서 배제할 수 있는지?

2. 회답

계약기간이 만료된 주택관리업자는 「주택법 시행령」 제52조제4항 단서에 따라 일정한 요건 하에 수의계약으로 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정될 수 있으나, 위 단서 규정의 요건을 충족시키지 못하거나 같은 조 제1항에 따른 방법으로 기존 주택관리업자와 수의계약을 하지 않기로 결정하여, 같은 조 제4항 본문에 따라 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하는 경우, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 1 제1호나목 및 다목에 따라 제한경쟁입찰이나 지명경쟁입찰 규정을 적용하는 것은 별론으로 하고, 「주택법 시행령」 제52조제1항에 따라 입주자대표회의의 의결 또는 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고 입주자등의 과반수 찬성으로 기존 주택관리업자를 경쟁입찰에서 배제할 수는 없다고 할 것입니다.

3. 이유

「주택법」 제43조제3항에서는 입주자는 같은 조 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함함)하여 이를 사업주체에게 통지하며, 관할 시장․군수․구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제7항제4호에서는 관리 방법의 변경에 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 하고 있으며, 같은 법 시행령 제52조제1항에서는 같은 법 제43조제3항에 따른 공동주택 관리방법의 결정은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따르며, 같은 법 제43조제7항제4호에 따른 관리방법을 변경하는 경우에도 또한 같다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항 본문에서는 같은 조 제1항에 따라 입주자등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하기로 결정(주택관리업자를 변경하는 경우를 포함함)하는 경우 입주자대표회의는 국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 항 단서에서는 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자등으로부터 사전에 의견을 청취한 결과 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니한 경우에 한정하여 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있다고 규정하고 있습니다.

그런데, 「주택법 시행령」 제52조제4항 단서 규정의 요건을 충족시키지 못하거나 같은 조 제1항에 따른 방법으로 기존 주택관리업자와 수의계약을 하지 않기로 결정하여, 같은 조 제4항 본문에 따라 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하는 경우, 「주택법 시행령」 제52조제1항에 따라 입주자대표회의의 의결 또는 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고 입주자등의 과반수 찬성으로 기존 주택관리업자를 경쟁입찰에서 배제할 수 있는지가 문제될 수 있습니다.

먼저, 「주택법 시행령」 제52조제4항 본문과 단서의 문언을 살펴 보면, 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우를 제외하고는, 입주자등이 관리방법을 주택관리업자에게 위탁하여 관리하기로 결정하거나 주택관리업자를 변경하는 경우에는 항상 국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하도록 하고 있습니다.

한편, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」(국토해양부고시 제2010-445호) 별표 1 제1호나목 및 다목은 경쟁입찰의 하나로 제한경쟁입찰과 지명경쟁입찰을 각각 규정하고 있는데, 제한경쟁입찰은 사업종류별로 관련법령에 따른 면허, 등록 또는 신고 등을 마치고 사업을 영위하는 자 중에서 계약의 목적에 따른 “사업실적, 기술능력, 자본금 등을 제한”하여 공개경쟁입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법으로, 지명경쟁입찰은 계약의 성질 또는 목적에 적합한 특수한 장비․설비․기술․자재․물품이나 실적이 있는 5인 이상 입찰대상자를 지명하여 내용증명우편으로 입찰에 참가하도록 한 후 그 중에서 선정하는 방법으로 규정하고 있으므로, 이에 맞추어 기존의 주택관리업자를 제외하고 경쟁입찰을 하는 것은 별론으로 하고, 「주택법 시행령」 제52조제1항에 따른 방법(입주자대표회의의 의결 또는 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고 입주자등의 과반수 찬성)으로도 기존 주택관리업자만을 입찰에서 배제하는 결정을 할 수 있다고 볼 수는 없을 것입니다.

또한, 「주택법 시행령」 제52조제1항에서 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따르도록 한 것은 공동주택을 입주자가 자치관리할지 아니면 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것인지를 결정하는 공동주택의 관리방법의 결정이나 관리방법을 변경하는 결정에 한정하고 있으므로, 주택관리업자를 변경하는 경우에는 같은 조 제4항 본문에 따라 입주자대표회의는 국토해양부 장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법을 따라야 하는 것이고, 기존 주택관리업자를 배제할 수 있는 명시적인 근거나 규정은 없다 할 것이므로, 「주택법 시행령」 제52조제4항에 근거한 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 1 제1호 나목 및 다목의 규정에 따라 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰을 통해 기존 주택관리업자를 배제하는 경우를 제외하고는 기존 주택관리업자도 경쟁입찰에 참가하여 낙찰될 경우에는 주택관리업자로 재선정될 수 있다고 할 것입니다.

아울러, 「주택법」 제43조제3항에서 공동주택의 관리방법 결정을 규정하면서 주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다고 규정하고 있다 하더라도, 이러한 규정이 항상 관리방법 결정에 주택관리업자의 선정이 포함된다는 의미는 아니라고 할 것이고, 위 조항에 따른 경우, 즉, 입주예정자가 과반수 입주하여 공동주택을 건설한 사업주체로부터 입주자가 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것을 요구받은 경우에 공동주택의 관리방법을 결정하여 사업주체에 통지하고 관할 시장 등에게 신고하여야 하는 경우에 국한된다고 할 것입니다.

설령, 주택관리업자의 변경이나 주택관리업자의 선정이 「주택법 시행령」 제52조제1항의 공동주택 관리방법의 결정에 포함되는 것으로 보더라도 이는 같은 조 제4항과 조화롭게 해석해 보면 같은 조 제4항 단서의 적용 여부를 정하기 위한 주택관리업자 변경 여부를 정할 수 있을 뿐이라 할 것이어서, 같은 조 제4항 단서의 적용을 배제하기 위하여 주택관리업자의 변경을 결정한다면 당연히 주택관리업자의 선정은 같은 조 제4항 본문에 따라 경쟁입찰을 하여야 하는 것이므로, 「주택법 시행령」 제52조제1항이 정하는 절차에 따라서도 기존 주택관리업자만을 배제할 수는 없다고 할 것입니다.

따라서, 계약기간이 만료된 주택관리업자는 「주택법 시행령」 제52조제4항 단서에 따라 일정한 요건 하에 수의계약으로 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정될 수 있으나, 위 단서 규정의 요건을 충족시키지 못하거나 같은 조 제1항에 따른 방법으로 기존 주택관리업자와 수의계약을 하지 않기로 결정하여, 같은 조 제4항 본문에 따라 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하는 경우, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 별표 1 제1호나목 및 다목에 따라 제한경쟁입찰이나 지명경쟁입찰 규정을 적용하는 것은 별론으로 하고, 「주택법 시행령」 제52조제1항에 따라 입주자대표회의의 의결 또는 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고 입주자등의 과반수 찬성으로 기존 주택관리업자를 경쟁입찰에서 배제할 수는 없다고 할 것입니다.

※ 법령정비 권고사항

「주택법 시행령」 제52조제4항 본문에서는 입주자대표회의는 국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 주택관리업자를 선정하여야 한다고 규정하고 있고, 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따르면 최저낙찰제로 주택관리업자를 선정하도록 하고 있어, 주택관리가 부실하거나 부적격 평가를 받는 기존 주택관리업자도 경쟁입찰에 참여하여 낙찰되면 계속 주택관리를 할 수 있게 되는 문제가 발생할 수 있으므로, 부실하거나 부적격 평가를 받는 기존 주택관리업자의 입찰 제한의 필요성에 대한 정책적 검토와 그에 따른 입법적 조치가 필요하다고 보입니다.